V regulačním plánu lokality (dále RPn) Cípek se navrhuje závazná část usměrňující stavební činnost v zastavitelném území. Závazná část RPn je zpracována ve formě regulativů a bude vymezena vyhláškou zastupitelstva města o závazných částech RPn. Ostatní části uvedené v dokumentaci RPn jsou směrné.
Závazná část RPn zahrnuje :
a) urbanistickou koncepci, která je vyjádřena prvky funkčního plošného a prostorového uspořádání řešeného území,
b) regulativy zástavby, které obsahují závazná pravidla pro územní a stavební řízení, případně pro jiná správní řízení o způsobu využití ploch a jejich uspořádání v území,
c) vymezení zastavitelného území,
d) limity využití území (ochranná pásma apod.),
Regulativy funkčního, plošného a prostorového uspořádání zástavby jsou graficky znázorněny a vymezeny na výkresech :
Výkresy, které vymezují závaznou část RPn :
A1 Komplexní urbanistický návrh 1 : 1000 A2 Prostorová struktura zástavby 1 : 1000 A3 Parter veřejného prostoru 1 : 1000
Výkresy, které vymezují směrnou část RPn :
B Dopravní řešení 1 : 1000 C Technická infrastruktura 1 : 1000 D Etapizace výstavby 1 : 1000 E Zemědělský půdní fond 1 : 1000 F Širší vztahy 1 : 1000
V následující části je uveden návrh závazných regulativů zástavby.
závazné regulativy zástavby
část první
Členění území
Článek 1
Členění řešeného území z hlediska funkčního uspořádání
(1) Celé řešené zastavitelné území lokality Cípek je členěno v souladu s Územním plánem města Humpolce na části ( zóny ) s rozdílnou funkcí, které jsou vyznačené odlišnými barvami na výkresu :
A1 – „Komplexní urbanistický návrh“ v měřítku 1 : 1000
(2) Řešené území lokality Cípek je z hlediska funkčního uspořádání členěno na :
a) Plochy zástavby
BČ – Bydlení čisté ( nízkopodlažní zástavba rodinnými domy ) SM – Smíšené městské území ( obslužná zařízení, nevýrobní podnikání ) TZ – Technická a dopravní zařízení ( retenční nádrž )
b) Plochy zeleně v sídle a okolí :
PA Veřejné parky a zahrady ( parky a okrasné zahrady , pobytové rekreační louky)
Článek 2
Členění území z hlediska stavební činnosti
(1) Řešené území lokality Cípek je z hlediska stavební činnosti členěno na území zastavitelné a na území nezastavitelné. Hranice zastavitelného území je graficky vyznačena na výkresu :
A2 – „Prostorová struktura zástavby“ v měřítku 1 : 1000
(2) Území zastavitelné (území RPn určené k zástavbě) tvoří plochy zástavby s funkčním využitím BČ, SM, TZ a všechny místní a účelové komunikace. Na stavby v zastavitelném území se vztahují regulativy funkčního a prostorového uspořádání zástavby.
(3) Území nezastavitelné (území mimo současně zastavěné a zastavitelné území) tvoří plochy zeleně v okolí, která bude odborně udržována. Na všech plochách zeleně je zákaz umisťování staveb s výjimkou vybraných účelových drobných staveb souvisejících s obsluhou těchto území (staveb drobné architektury, pomníků, apod.) a s výjimkou liniových staveb technického vybavení.
(4) Veřejně přístupné plochy zeleně budou řešeny podle individuálního návrhu parkových úprav v kombinaci udržovaných travnatých ploch, keřových porostů a skupin vysoké zeleně při respektování limitujících faktorů, daných jejich umístěním v ochranných pásmech.
část druhá
funkční uspořádání zástavby
Článek 3
BČ Bydlení čisté
(nízkopodlažní zástavba rodinnými domy)
(1) Území je určeno výlučně pro bydlení v rodinných domech. V řešené lokalitě představuje dominantní funkci.
(2) Přípustné je využití pro živnosti nebo podnikatelské aktivity ze sféry drobných služeb a maloobchodu, cestovního ruchu apod. pouze v kombinaci s dominantní funkcí bydlení, bez nároků na zvýšenou dopravní obsluhu (oproti dominantní funkci bydlení) a bez nároků na plochu vně objektu (hospodářské objekty, dílny, garáže, parkoviště apod.). Chov domácího zvířectva je přípustný rovněž pouze bez nároků na plochu vně objektu (hospodářské objekty, chlívky, apod. jsou nepřípustné).
(3) Nepřípustné je využití pro činnosti, které mohou mít negativní vliv na sousední obydlené objekty (hluk, exhalace, zápach, negativní estetické aspekty apod.). Nepřípustné jsou i malé dílenské provozovny výroby a služeb (např. truhlárny, zámečnické dílny, opravny automobilů, karosárny, apod.) umístěné přímo v objektu rodinného domu (např. v garáži).
Článek 4
sm Smíšené městské území
( obslužná zařízení, nevýrobní podnikání )
(1) Území je určeno pro komerční vybavení (stravování, volný čas a zábava, ubytování, maloobchod, nevýrobní služby apod.). V řešené lokalitě představuje doplňkovou funkci.
(2) Přípustné je využití pro parkování vozidel klientů komerčního vybavení i návštěvníků lokality. Přípustné je rovněž využití pro bydlení provozovatele vybavení (služební byt).
(3) Nepřípustné je využití pro výrobní činnosti a činnosti, které mohou mít negativní vliv na sousední obydlené objekty (hluk, exhalace, negativní estetické aspekty apod.). Nepřípustné je rovněž využití pro parkování nákladních automobilů a vozidel zemědělské techniky.
Článek 5
TZ Technická a dopravní zařízení
( retenční nádrž. )
(1) Území je určeno pro umístění technického zařízení města – retenční nádrže.
(2) V okolí retenční nádrže je přípustné a žádoucí umístění odborně založené veřejné zeleně s parkovými úpravami.
část třetí
PROSTOROVá USPOŘÁDÁNÍ ZÁSTAVBY
Článek 6
Prostorová regulace zástavby v řešeném území
(1) Na pozemcích určených na využití pro BČ – „Bydlení čisté“ se připouští pouze izolované rodinné domy. Zastavěná plocha všech staveb na pozemku rodinného domu včetně zpevněných ploch a bazénů nesmí přesáhnout 25% plochy pozemku. Minimální velikost parcely pro jeden rodinný dům je 800 m2.
(2) Na pozemku určeném na využití pro SM – „Smíšené městské území“ zastavěná plocha všech staveb včetně zpevněných ploch nesmí přesáhnout 70% plochy pozemku. Minimálně 15% plochy musí být rezervováno na ozelenění.
(3) Na pozemku určeném na využití pro TZ – „Technická zařízení“ je přípustná pouze výstavba retenční nádrže. Ostatní části pozemku budou opatřeny udržovanou zelení obdobného provedení jako zelené plochy PA.
(4) Na každém pozemku je přípustná výstavba pouze jediného hlavního objektu. Samostatně stojící drobné stavby (např. garáže, dílny, hospodářské objekty, skleníky, bazény apod.) jsou nepřípustné s výjimkou drobných staveb, postavených na půdoryse max. 5 m2 s max. výškou 2,5 m nad průměrnou niveletou terénu.
(5) Všechny objekty RD budou mít půdorys ve tvaru obdélníka s poměrem stran minimálně 2 ku 3. Všechny objekty budou orientovány svou podélnou osou ve směru vrstevnic, to znamená kolmo ke kompoziční ose území, odchylka maximálně 15° od daného kolmého směru je výjimečně přípustná. Hřebeny střech (podlažnost 2 a 2P) nad hlavními částmi objektů budou ve směru rovnoběžném se stanovenou podélnou osou objektů.
(6) Všechny objekty RD budou mít svislé obvodové konstrukce zděné, omítané. Připouští se i přírodní režné cihelné a kamenné zdivo, obklady keramické, dřevěné a kamenné (např. na části staveb). Dřevěné a plastové obvodové konstrukce jsou přípustné pouze jako doplňkové (např. v souvislosti s výplněmi otvorů a prosvětlením prostorů, zimní zahrady, zastřešení bazénů, apod.). Celodřevěné neomítané (např. roubené) stavby jsou nepřípustné.
(7) Úroveň podlahy 1. NP bude maximálně 1,2 m nad průměrnou niveletou rostlého terénu zastavěné plochy objektu.
(8) Parkování a odstavování vozidel je přípustné pouze v garážích v rámci objektu, popřípadě na pozemku.
(9) Oplocení pozemků musí být průhledné. Výška oplocení musí být 1,4 m až 1,6 m, oplocení musí být provedeno jako výplňové s podezdívkou o maximální výšce 0,4 m a se zděnými sloupky, výplně budou dřevěné nebo kovové s vyloučením použití pletiva. Na vzájemných hranicích pozemků rodinných domů jsou přípustné živé ploty.
Článek 7
seznam závazných prvků prostorové regulace
(1) Závazné prvky prostorové regulace pro zástavbu na jednotlivých parcelách usměrňují stavební činnost v zastavitelném území a určují prostorovou strukturu zástavby.
Seznam závazných prvků prostorové regulace zástavby
a) Vymezení ploch pro umístění zástavby b) Počet podlaží c) Stavební čára d) Uliční čára e) Závazné situování vjezdů
(1) Prvky prostorové regulace pro veřejný prostor usměrňují tvorbu veřejného prostoru a určují jeho prostorovou strukturu.
Seznam prvků prostorové regulace pro veřejný prostor.
Členění veřejného prostoru. Hlavní kompoziční osa území. Osa stromořadí.
Článek 7
Závazné prvky prostorové regulace ZÁSTAVBY
(1) Závazné prvky prostorové regulace zástavby jsou zachyceny na hlavních výkresech :
A1 – „Komplexní urbanistický návrh“ v měřítku 1 : 1000 A2 – „Prostorová struktura zástavby“ v měřítku 1 : 1000 A3 – „Parter veřejného prostoru“ v měřítku 1 : 1000
(2) Prvky prostorové regulace pro zástavbu určují prostorovou strukturu zástavby na jednotlivých parcelách.
a) Vymezení ploch pro umístění zástavby.
Vymezení ploch pro umístění zástavby určuje, na kterých částech pozemku je přípustné umístění stavby. Na ostatních částech pozemku je zástavba nepřípustná.
Hranice ploch pro umístění stavby nesmí být překročena žádnou částí stavby včetně jejích součástí nadzemních a podzemních, balkónů, arkýřů, říms, přesahů střech apod.
Rozloha plochy pro umístění stavby na pozemku je vždy podstatně větší než maximální přípustné procento zastavěnosti pozemku, což poskytuje přiměřenou míru volnosti pro konkrétní umístění objektu.
b) Počet podlaží
Určuje počet podlaží (tzv. podlažnost objektu) v dané části řešeného území.
Od regulativu počtu podlaží jsou odvozeny regulativy určující výšku objektu a jeho částí, způsob a tvar zastřešení apod., účelem je dosažení přiměřeně jednotné hmotové kompozice objektů v jednotlivých částech řešeného území.
Regulativy výšky objektů a přípustný způsob jejich zastřešení jsou obsaženy v následujícím článku 8 – „Regulace výšky staveb“
c) Stavební čára.
Určuje závaznou polohu průniku obvodových konstrukcí stavby s terénem. Jedná se o odstup průčelí objektu (jeho obvodové konstrukce) od hranice pozemku (uliční čáry) a je shodný pro všechny objekty v dané ulici.
Na průčelí objektů ve stavební čáře jsou v rozsahu 1. a 2. NP (resp. podkroví) přípustné části vystupující z její linie maximálně o 1 m v maximálním celkovém plošném rozsahu 20% plochy celého průčelí ve stavební čáře (bez započtení plochy ustupujícího 3. NP resp. bez započtení plochy valbové střechy).
d) Uliční čára.
Určuje hranici pozemků a veřejného prostoru ulic, na které musí být umístěno oplocení.
e) Závazné situování vjezdů
Určuje situování vjezdů na pozemky v hlavním veřejném prostoru řešené lokality. Účelem je dodržení pravidelnosti a symetrie urbanistické kompozice veřejného prostoru na hlavní kompoziční ose území.
Článek 8
regulace Výšky staveb
(1) V řešené lokalitě Cípek jsou navrženy rodinné domy o předepsaném rozdílném počtu nadzemních podlaží podle jejich polohy vhledem k hlavní kompoziční ose celé lokality :
2U – dvě nadzemní podlaží (2 NP) + 3. podlaží ustupující 2 – dvě nadzemní podlaží (2 NP) + podkroví 1P – jedno nadzemní podlaží (1 NP) + podkroví
(2) Od regulativu počtu podlaží jsou odvozeny regulativy určující výšku objektu a jeho částí, způsob a tvar zastřešení a podobně.Účelem je dosažení přiměřeně jednotné hmotové kompozice objektů v jednotlivých částech řešeného území.
(3) Rodinné domy o dvou nadzemních podlažích ( 2U ) podél prodloužené ulice Hálkovy, hlavního veřejného prostoru :
2U Rodinné domy o dvou nadzemních podlažích (2 NP) + 3. podlaží ustupující
a) Objekty budou mít 2 nadzemní podlaží, jednopodlažní objekty se nepřipouští. 3. NP, třetí nadzemní podlaží je přípustné s podmínkou, že bude řešeno jako ustupující oproti úrovni fasády 2. NP. Ustoupení fasády 3. NP od linie fasády 2. NP bude minimálně o 1,5 m.
b) Objekty budou mít ploché střechy, přípustné je využití střechy nad úrovní 2. NP pro obytné terasy.
Připouští se i šikmé valbové (popř. pultové) střechy o mírném sklonu (přípustný sklon střešní roviny maximálně 25°). Tyto střechy musí mít jednotné, vodorovné ukončení svislých obvodových konstrukcí (korunní římsy, atiky) na všech průčelích objektů, štíty v obvodové konstrukci přesahující nad tuto úroveň nejsou přípustné. Střechy budou opatřeny krytinou červené, červenohnědé případně šedé barvy.
Připouští se i zastřešení o profilu segmentu kružnice popřípadě oválu, které však nesmí překročit rozměry profilu vymezené šikmé střechy.
c) Maximální výška objektů bude 11 m nad průměrnou niveletou rostlého terénu jejich zastavěné plochy (přesahovat smí pouze specifické části staveb, např. komíny, antény, apod.). Výška korunní římsy resp. ukončení atiky objektů bude maximálně 9 m nad průměrnou niveletou rostlého terénu v úrovni stavební čáry.
(4) Rodinné domy o dvou nadzemních podlažích ( 2 ) s přípustným podkrovím podél vnitřní hranice postranních ulic :
2 Rodinné domy o dvou nadzemních podlažích (2 NP)
a) Objekty budou mít maximálně 2 nadzemní podlaží + přípustné podkroví.
b) Objekty budou mít sedlové střechy se sklonem 25°- 40° bez plné valby, polovalba se připouští. Připouští se mansardové střechy (při dodržení sklonu střech 25°- 40°) a zastřešení o profilu segmentu kružnice popřípadě oválu, které však nesmí překročit rozměry profilu vymezené sedlové střechy. Střechy budou opatřeny krytinou červené, červenohnědé případně šedé barvy.
c) Pro osvětlení podkroví budou sloužit prvky v rovině střechy (např. střešní ateliérová okna) Vikýře se připouští pouze výjimečně (nedoporučují se).
d) Maximální výška objektů bude 10 m nad průměrnou niveletou rostlého terénu zastavěné plochy (přesahovat smí pouze specifické části staveb, např. komíny, antény, apod.). Výška korunní římsy resp. ukončení atiky objektů bude maximálně 8 m průměrnou niveletou rostlého terénu v úrovni stavební čáry.
(5) Rodinné domy o jednom nadzemním podlaží s přípustným podkrovím( 1P ) podél vnější hranice postranních ulic :
1P Rodinné domy o jednom nadzemních podlažích (1 NP)
a) Objekty budou mít maximálně 1 nadzemní podlaží + přípustné podkroví.
b) Objekty budou mít sedlové střechy se sklonem 35°- 55° bez plné valby (polovalba se připouští), připouští se mansardové střechy za podmínky, že žádné jejich části nepřekročí dané limity sklonu.
c) Maximální výška objektů bude 9 m nad průměrnou niveletou rostlého terénu zastavěné plochy (přesahovat smí pouze specifické části staveb, např. komíny, antény, apod.). Výška korunní římsy, respektive ukončení atiky objektů, bude maximálně 5 m nad průměrnou niveletou rostlého terénu v úrovni stavební čáry.
3N Komerční objekt o třech nadzemních podlažích (3 NP)
a) Objekt bude mít maximálně 3 nadzemní podlaží. Na maximální půdorysné ploše 36 m2 (VR) je přípustná maximální výška až 30 m (např. věž rozhledny).
b) Architektonický návrh objektu musí plnit funkci kompozičního závěru ulice a musí být posuzován individuálně. Návrh by měl být zakreslen do fotografie z několika pohledů.
Článek 9
prostorová regulace veřejného prostoru
(1) návrh řešení veřejného prostoru je vyznačen na výkresu A3 -„Parter veřejného prostoru“.
Členění veřejného prostoru.
(A) – Hlavní veřejný prostor řešeného území
(B) – Ostatní veřejný prostor řešeného území.
(2) Hlavní veřejný prostor řešeného území (A) je vymezen prodlouženou Hálkovou ulicí od úrovně severní hranice pozemků RD a retenční nádrže až k průčelí objektu komerčního (občanského) vybavení.
a) Centrální význam tohoto prostoru v urbanistické kompozici řešeného území bude zvýrazněn velkorysým prostorovým dimenzováním, zapojením prvků zeleně a drobné architektury a kvalitním architektonickým řešením.
b) Urbanistická kompozice prostoru musí ve svém řešení dodržovat principy symetrie a pravidelnosti.
c) Dlažby budou řešeny jednotně, shodně pro jednotlivé druhy komunikací, návrh řešení parteru bude materiálově navazovat na obdobné prvky v ostatních částech města.
d) Plochy zeleně budou odborně založeny a dobře udržovány. Aleje vzrostlých stromů budou tvořit prostorový prvek parteru.
e) Na plochách, vyhrazených pro zeleň, budou v souladu s pravidelným řešením prostoru rozmístěny prvky drobné architektury (lavičky, odp. koše, veřejné osvětlení apod.).
f) Ve středu malého náměstí na konci Hálkovy ulice bude na hlavní kompoziční ose území umístěno výtvarné dílo v úloze dominanty tohoto prostoru (kašna, sousoší apod.)
(3) Ostatní veřejný prostor řešeného území (B) zahrnuje všechny komunikace kromě prodloužené Hálkovy ulice.
a) Dlažby budou řešeny jednotně, shodně pro jednotlivé druhy komunikací, návrh řešení parteru bude řešen v souladu s hlavním veřejným prostorem (A).
b) Plocha doprovodné prostorové zeleně podél komunikace na jižní hranici zastavitelného území bude odborně udržována a doplněná prvky drobné architektury obdobně jako v hlavním veřejném prostoru (A). Stromořadí prostorově vymezuje hranici zástavby v krajině a současně izoluje zástavbu od přilehlé železniční trati.
c) Veřejný prostor bude na západní straně ve dvou místech propojen s významnou pěší trasou, spojující střed města s volnou krajinou.
d) Příjezd k pozemku objektu za areálem zimního stadiónu bude zajištěn po místní komunikaci, která vychází na severovýchodní straně z řešeného území.
e) Účelová komunikace, vedoucí podél východní strany řešeného území po obvodu hranice pásem PHO vodních zdrojů na přilehlých loukách, nesmí být opatřena zpevněným nepropustným povrchem.
f) Záchytný příkop srážkové vody respektuje požadavky ochrany zástavby před následky přívalových dešťů a začleňuje tyto prvky technického vybavení do kontextu urbanistického návrhu zástavby v lokalitě.
(4) Hlavní kompoziční osa území je tvořena osou prodloužení přímé Hálkovy ulice do řešeného území a tvoří osu symetrie kostry urbanistického řešení lokality.
Hlavní kompoziční osa území.
a) Prodloužená Hálkova ulice představuje v řešené lokalitě hlavní veřejný prostor včetně pohledového zakončení na jižní straně lokality. Tento hlavní veřejný prostor musí být urbanisticky i architektonicky řešen adekvátně svému ústřednímu významu v hierarchii veřejných prostorů lokality. Základním kompozičním principem hlavního veřejného prostoru je symetrie kolem hlavní kompoziční osy území.
b) Osa prodloužené Hálkovy ulice je osou symetrie hlavní části veřejného prostoru (A). Celková šířka prodloužené Hálkovy ulice je 18m. Šířka vozovky je 6 m, šířka navazujícího pásu pro zeleň a drobnou architekturu 3 m, šířka chodníků a krajnic u hranic pozemků RD je 3 m.
c) Pravidelnost prostorového uspořádání je dána pravidelným umístěním vjezdů k jednotlivým objektům.
d) Závazné je rovněž prostorové uspořádání malého náměstí lichoběžného půdorysu (dle grafické přílohy).
(5) Osa stromořadí určuje umístění alejí vzrostlých stromů ve veřejném prostoru lokality. Součástí regulativu je rámcové určení druhu, velikosti a sponu vysázených stromů.
Osa stromořadí.
a) Osa stromořadí v hlavním veřejném prostoru (A) je umístěna vždy 1,5 m od okraje chodníku pro pěší.
b) Osa stromořadí ve veřejném prostoru (B) podél jižní hranice zastavitelného území je umístěna 1,5 m od krajnice komunikace, stromořadí probíhá bez přerušení od hranic řešeného území až k ploše pro umístění stavby objektu komerčního vybavení.
c) Stromořadí bude tvořeno stromy shodné druhové skladby (např. lípy) a stejné velikosti (průměr koruny cca 6 až 10 m), vysázenými ve stejném sponu (cca 7,5 m).
d) Závazné je rovněž pravidelné situování stromořadí po obou stranách retenční nádrže (dle grafické přílohy).
Článek 10
SMĚRNÉ prvky prostorové regulace ZÁSTAVBY
(1) Představují soubor doporučení, jejichž dodržení by významným způsobem napomohlo k dosažení vysoké kvality urbanistického a architektonického řešení zástavby v lokalitě v intencích urbanistické a architektonické koncepce návrhu.
Sestává z následujících prvků :
a) Hranice stavebních parcel a orientační výměry stavebních parcel – optimalizuje využití území pro zástavbu při dodržení pevné, čitelné struktury urbanistického návrhu.
b) Doporučené situování a velikost objektů – představuje pravidelně řešenou zástavbu rodinnými domy výrazně obdélného půdorysu cca 9×18 m, které umožňují optimální využití navržených pozemků pro funkce obytné zahrady a současně jsou přizpůsobeny svažitému terénu lokality.
c) Hranice PK (stávající parcely) – stávající majetkoprávní vztahy v území jsou podkladem návrhu etapizace výstavby v lokalitě.
d) Doporučené situování vjezdů k objektům v postranních ulicích představuje optimální variantu členění veřejného prostoru v části (B).
e) Pro objekt komerčního (veřejného) vybavení je přípustné rozšíření zde provozovaných aktivit do přilehlé části parteru hlavního veřejného prostoru (A) (zahrádka restaurace v prostoru pěšího chodníku a zeleně před objektem apod.).
f) Plocha zeleně na jižním okraji řešeného území v ochranném pásmu železnice by měla být řešena formou pobytové rekreační louky nebo anglického parku vzhledem ke své poloze na rozhraní urbanizované městské krajiny a volné přírody lesního masivu.
